相続財産の評価方法の概要

相続税は相続財産の価額に応じて課税されます。仮に相続財産が現金だけであれば、相続税の計算は比較的簡単です。けれども実際は現金や預金の他にも、賃貸マンション、土地、家、株式、公社債、預貯金、金、書画骨董などさまざまな資産が見つかることがあり、これらについても相続税の課税対象となります。そこで、これらの相続財産に相続税を課税する際の評価について、まとめて解説します。

なお、土地の評価については、別途、関連記事「相続税・贈与税における土地の評価方法（路線価方式と倍率方式）」で解説しています。

１．賃貸マンション

相続財産の中に賃貸マンションがある場合は、通常の評価額よりも一定割合を減額して評価することができます。

マンションの所有者には土地と建物部分のそれぞれに対して持分割合の権利がありますので、土地と建物に分けて評価額を計算します。計算方法は、「マンションの相続税評価額の計算方法」で詳しく解説しています。

賃貸マンションが建っている場所の土地は、「貸家建付地」として評価されるため、宅地の評価額は次のように計算します。借地権割合は一般的に60%～70%、借家権割合は30%ですので、賃貸割合が100%（満室）とすれば、宅地の評価額を20％程度減額することができます。

土地の評価額＝自用地としての評価額×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

これに対し、賃貸マンションの建物部分については固定資産税評価額を基準に評価額を計算します。借家権割合：30%、賃貸割合が100%として、建物の評価額を30％減額することができます。

建物の評価額＝自用家屋評価額×（１－借家権割合×賃貸割合）

なお、マンションを建築する際の借入（ローン）などが残っている場合は、この借入残高を相続財産から差し引くことができます。

２．自宅

自宅の評価も基本的には前述の賃貸マンションの相続税評価の場合とあまり変わらず、土地と建物に分けて評価額を計算します。
土地について、自宅の相続の場合は「小規模宅地等の特例」という制度を適用できる可能性が高いため、相続税を大幅に軽減できます。この制度が適用されると、自宅の宅地330㎡までについて評価額を80％もカットすることができます。

土地や建物が変則的な形をしていたり、利用価値が低いなんらかの事情が存在する場合についてはそれらを減額要素として相続税評価額を引き下げられる場合があります。詳しくは相続税に強い税理士に相談しましょう。

【関連】相続税・贈与税における土地の評価方法（路線価方式と倍率方式）

家屋の評価方法は「倍率方式」によって行われます。固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算しますが、家屋の場合は1.0倍と決まっていますので、家屋の評価額は固定資産税評価額と同じになります。

セットバックが必要な部分を含む土地

セットバックが必要な部分を含む土地については、その土地の評価額に対して、セットバックが必要な部分の面積の土地全体の面積に対する割合をかけ、そこに0.7を乗じたものを、全体から差し引きます。

評価額＝土地全体の評価額－全体の評価額×（セットバック部分の面積／土地全体の面積）×0.7

３．建設中の家屋

通常であれば家屋の評価は固定資産税評価額で決まりますが、建設中の家屋の場合は固定資産税の評価額がまだ付けられていないため評価ができません。そこで建設途中の家屋は「費用原価」によって評価します。具体的には下記の通りです。

建設中家屋の評価額＝費用原価×70%

ここでいう「費用原価」とは、建設開始から課税時期までに家屋に使われた費用のことを言います。費用原価は次の通りに算出できます。

費用原価＝家屋の総工費×工事進捗率

工事進捗率を知るためには、「進捗率証明書」が必要です。建設業者に依頼して提出してもらいます。

４．家屋の附属設備

「家屋の附属設備」とは、家屋と一体になって機能している工作物や建設物、設備のことです。具体的には庭園や門、塀などを指します。附属設備は減価償却が可能な観点から、家屋とは別に評価方法が定められています。
附属設備の評価方法は、その設備形態により3つに分類できます。

構造上、家屋と一体化している設備

「構造上、家屋と一体化している設備」とは、日常生活に欠かすことができない設備です。例えば、電気・ガス・水道などのライフライン設備や、消火・排煙などの安全設備が該当します。
構造上、家屋と一体化している設備の評価方法は、「家屋に含めて評価する」ことになっています。したがって、固定資産税評価額の中に含めて計算します。

家屋と分離しているが、必要とされる設備

続いて「家屋と分離しているが、必要とされる設備」とは、家屋の機能を維持するために必要な建設物などを言います。例えば塀や門など、隣接する土地の境界を示すものが該当します。
なお、家屋と分離しているが、必要とされる設備を評価するための手順は次の通りです。

評価額＝（再建築価額－減価償却分）×70%

「再建築価額」とは、課税時期に新たに建築するために必要な費用のことです。減価償却は定率法で行います。

家屋と分離しており、なくても問題ない設備

最後に「家屋と分離しており、なくても問題ない設備」です。庭園内に存在する庭石や庭木等を言います。そのほか、あずま屋や庭池なども該当します。
庭園内に存在する設備を評価するには、「課税時期の調達価額に対して70%」を評価額とします。なお、資産価値がないと判断される場合には評価する必要はありません。

５．株式

株式も相続税の課税対象となります。株式の評価方法は、市場取引相場のある上場企業の株式と、それ以外の企業の株式とで変わってきます。

市場取引相場がある上場株式

東証一部などの金融商品取引所に上場されている企業の株式については、その金融商品取引所が公表している価格のうち、「被相続人が死亡した日の最終価格」によって評価をします。ただし、この最終価格が次の３つの価額に比べて高い場合は、次の３つのうちの最も低い価額により評価します。

• 死亡した月の毎日の最終価格の平均額
• 死亡した月の前月の毎日の最終価格の平均額
• 死亡した月の前々月の毎日の最終価格の平均額

非上場の会社の株式

非上場株式については、会社の規模によって３つの評価方法が原則として認められています。

評価する株式を発行した会社を従業員数、総資産価額及び売上高により大会社、中会社又は小会社のいずれかに区分して、それぞれ次のような方法で株式の評価額を計算します。

＜大会社＞

原則として、「類似業種比準方式」により株式の評価を行います。類似業種比準方式とは、類似業種の株価を基にして、評価する会社の次の３つの要素を比準して評価します。

• 一株当たりの配当金額
• 利益金額
• 簿価純資産価額

なお、類似業種の株価については、国税庁ホームページで確認することができます。

＜小会社＞

「純資産価額方式」によって評価します。純資産価額方式とは、会社の総資産や負債を原則として「相続税の評価に替えて」その評価した総資産の価額から負債や評価差額に対する法人税額等相当額を差し引いた残りの金額により評価する方法をいいます。

＜中会社＞

大会社と小会社の評価方法を併用して評価することとなります。

ここでは簡単に解説しましたが、詳しくは下記をご覧ください。
【関連】上場株式と非上場株式の評価方法

６．公社債

公社債は国や公共団体、企業などが発行する債券（有価証券）のことです。公社債は「利付公社債」と「割引公社債」の2つに分けられます。いずれの社債でも「額面価格100円単位」で評価することになります。

利付公社債

利付公社債とは、公社債の券面に利札が付いている有価証券です。一年間のうちの一定期日に「利札分の利息」が支払われます。なお、利付公社債は3つの種類に分類でき、評価方法が細かく決まっています。

（1）上場中の利付公社債

利付公社債が上場されている場合は、市場価格に基づいて評価をします。具体的には下記の通りです。

評価額＝（最終価格＋既経過利息）×額面価額÷100

なお、最終価格について、売買参考統計値が公表される銘柄として選定できる場合は、最終価格と平均値のどちらか低いほうの金額となります。
「既経過利息」とは、まだ受け取っていないが、その時点で解約したときに支払われる利息のことです。すべて、源泉所得税控除後の金額で計算します。

（2）売買参考統計値を選定できる利付公社債

上場されていない利付公社債でも、売買参考統計値が公表されている銘柄として選定できる場合は、市場価格に基づいて評価をします。評価方法は下記の通りです。

評価額＝（売買価格の平均値＋既経過利息）×額面価額÷100

（3）その他の利付公社債

上場も、売買参考統計値の公表もされていない利付公社債は、発行価額に基づいて評価を行います。計算方法は次の通りです。

評価額＝（発行価額＋既経過利息）×額面価額÷100

割引公社債

割引公社債とは、公社債の額面価額を下回る金額で発行される有価証券です。額面価額と購入金額との差が利息に相当する部分になります。割引公社債は3つの種類に分類でき、それぞれ評価方法が決まっています。

（1）上場中の割引公社債

上場している割引公社債は、有価証券の最終価額によって評価をします。計算式は下記の通りです。

評価額＝最終価額×額面価額÷100

なお、売買参考統計値が公表されている銘柄である場合は、最終価額と平均値のいずれか低い方が適用されます。

（2）売買参考統計値を選定できる割引公社債

上場されていないが、売買参考統計値を選定できる割引公社債であれば、市場価格の平均値によって評価できます。具体的には下記の通りです。

評価額＝平均値×額面価額÷100

（3）その他の割引公社債

上場もされておらず、売買参考統計値も参考にできない割引公社債の場合は、発行価額に基づいて評価をします。計算式は下記の通りです。

評価額＝（発行価額＋既経過利息）×額面価額÷100

なお、この既経過利息は下記の通りに算出します。

既経過利息＝（額面価額－発行価額）×（課税時期までの日数÷償還期限までの日数）

７．信託

信託とは金融機関等に資産運用をしてもらい、その利益を受け取る金融資産です。信託には「貸付信託」と「証券投資信託」の2つがあります。

貸付信託

貸付信託とは信託財産を運用して、その利益を受け取る金融商品のことです。正確には「貸付信託受益証券」と呼び、上記の権利を有することを証明できる有価証券を言います。この貸付信託の評価方法は下記の通りです。

評価額＝元本＋既経過収益－買取割引料

既経過収益とは、収益開始日から課税時期までに得られた利益のことです。また、買取割引料は信託会社によって異なります。あらかじめ既経過収益と、買取割引料を信託会社に確認しておきましょう。

証券投資信託

証券投資信託とは、投資信託会社が株などの有価証券に投資をして、その利益を受け取る金融商品のことです。
上場されている証券投資信託は、上場株式と同じ方法で評価します。上場されていない証券投資信託は、決算時期により2つに分類が可能です。

（1）日々決算型の証券投資信託

証券投資信託の中には、日々決算をしている金融商品があります。例えば中期国債ファンドやMMFなどです。これらは課税時期に支払いを受けられる金額にて評価をします。

評価額＝1口当たり基準価格×口数＋未収分配金－解約手数料

（2）その他の証券投資信託

日々決算型以外の証券投資信託は、課税時期の1口当たり基準額に基づいて評価をします。評価方法は下記の通りです。

評価額＝課税時期の1口当たり基準額×口数－解約手数料

８．預貯金

一般的には預金は「普通預金」と「定期預金」の2種類があります。相続時にはそれぞれ異なる評価方法にて、評価額を算出します。

普通預金

普通預金は相続開始日の預金残高によって評価されます。普通預金が小額の場合は既経過利息を申告しないで大丈夫です。ただし、預金額が何億円もあるなど相続税額に影響が出る場合は、既経過利息も申告しなければなりません。

預金残高を証明するためには、金融機関から「残高証明」を取得する必要があります。申告前までに用意できるようにしておきましょう。

定期預金

定期預金は相続開始日の預金残高と、既経過利息（源泉徴収後）の合計額で評価します。
定期預金を申告する際には、既経過利息が含まれた残高証明を発行してもらうようにしましょう。金融機関によっては標準では既経過利息が残高証明に含まれていないこともあるため、あらかじめ既経過利息を含むように依頼する必要があります。

【用語】既経過利息
預貯金をその時点で解約したときに支払われる利息のことです。通常、利息は年に何回か決まった時期に支払われますので、その間の利息は未受領の状態となっています。利息には20%の源泉所得税（復興特別所得税も含めると20.315%）が発生しますので、この源泉所得税相当額を差し引いた金額が、既経過利息の金額となります。

９．外貨建て資産

近年では海外の金融機関に資産の預け入れをしている人も増えています。外貨建て資産は「対顧客直物電信買相場(TTB: Telegraphic Transfer Buying)」または、「TTBに準じる相場」によって評価します。TTBとは、外貨を円に交換するときの為替レートです。TTBに対するのは、「対顧客直物電信売相場(TTS: Telegraphic Transfer Selling)」であり、円を外貨に交換するときの為替レートです。ドル・円の場合、通常、実際の為替レートより、TTBは1円安く、TTSは1円高くなっています。

評価額＝外貨建て資産額×TTB

外貨⇔円の交換レートして、TTB、TTSの他に、現金買相場(CASH B: Cash Buying Rate)、現金売相場(CASH S: Cash Selling Rate)もあります。銀行が一般顧客に外貨を現金で売買するときのレートであり、ドル・円の場合、実際の為替レートより、CASH Bは3円安く、CASH Sは3円高くなっています。
ただし、外貨建て資産の相続税評価に当たっては、TTBによって評価すると財産評価基本通達によって決められています。

10．家庭用財産

金銭的に評価が可能であれば、家庭用財産も課税対象になります。家庭用財産とは一般的な家庭にある動産や無形資産のことを言い、例えば家具や貴金属、電話加入権などが含まれます。そして家庭用資産も金銭的価値があるため、それぞれの評価方法に従い相続税を納めなければなりません。

家庭用財産の評価方法は、原則的には「売買実例価額」や「精通者意見価格」によります。売買実例価額とは、実際に市場で売買されている価格のことであり、精通者意見価格とは、専門家の鑑定結果によって得られる価格のことです。ただし売買実例や精通者意見によっても評価額が不明な場合は、下記の通りに評価します。

評価額＝同種・同規格の新品の小売価額－償却費用

以下、具体的な評価方法を紹介します。

家具・家財類

家具・家財類を評価する際には、原則に従い「相続開始時点の売却価格・査定価格」によって評価します。リサイクルショップなどの査定価格で問題ありません。評価額が5万円以下の家具・家財類は、「家財一式○○円」とまとめて評価も可能です。

書画・骨董品・美術品・貴金属類

書画・骨董品・美術品・貴金属類を評価するには、「相続開始時点の売却価格・査定価格」によって評価されます。書画・骨董品や美術品は鑑定士・美術商による評価が必要です。
なお、これらの書画骨董品類を事業として販売している業者の場合は、棚卸商品として帳簿の価格で評価します。

電話加入権

電話加入権の評価方法は、国税庁にて確認が可能です。地域ごとに評価額が異なるので、お住まいの地域の電話加入権の評価額を「財産評価基準書」から確認するといいでしょう。だいたい、1500円か2000円くらいです。

【参考】国税庁：電話加入権の評価：東京都

自動車

自動車の評価方法は、「相続開始時点の売却価格・査定価格」にて評価します。ディーラーなどによる査定価格でも、インターネットで同種・同規格の中古車価格でも評価額にできます。

11．生命保険契約

保険料を被相続人が負担しており、被保険者が被相続人以外の場合には、生命保険契約も相続財産として課税対象になります。生命保険を解約した際に戻ってくる「解約返戻金」の金額によって評価します。したがって、解約返戻金がない掛捨てタイプの生命保険の場合は評価する必要はありません。

もし解約返戻金の他に、前納保険料や剰余金の分配額等がある場合は、これらを解約返戻金に組み入れて計算します。また解約返戻金に源泉徴収されるべき金額がある場合は、その金額を差し引きます。したがって、生命保険契約の評価方法をまとめると下記の通りです。

生命保険契約の評価額＝解約返戻金＋前納保険料＋剰余金分配額－源泉徴収に該当する額

なお、生命保険の解約返戻金の金額が分からない場合は、生命保険会社への問い合わせが必要になります。相続税の申告期限までに余裕を持って評価することが肝心です。

12．金

金やプラチナなども相続税の課税対象となるため、金額に置き換えて評価する必要があります。金やプラチナは「被相続人が死亡した日の小売価格」を評価額として用います。ちなみに、金を相続したあとに売却すると、その売却益が50万円を超えた場合は、譲渡所得となり総合課税の対象となりますので注意しましょう。

13．ゴルフ会員権

被相続人が資産性のあるゴルフ会員権を保有する場合、これも評価する必要があります。なお、単にゴルフ場を利用し、プレーに用いる会員権は評価の必要はありません。ゴルフ会員権は取引相場の有無で2つの評価方法に分けられます。

取引相場のある会員権

取引相場があるゴルフ会員権は、課税時期の相場価格の70%で評価します。計算式は下記の通りです。

評価額＝課税時期の取引価格×70%

なお、取引価格以外に預託金等がある場合は、その預託金もプラスします。

取引相場のない会員権

取引相場のない会員権は3つの種類に分類して評価をします。

（1）株主だけが会員になれる会員権

株主だけが会員になれるゴルフ会員権は、課税時期の株式価額に相当する金額にて評価する決まりになっています。

（2）株主であり預託金が必要な会員権

株主と預託金が必要なゴルフ会員権は、株式と預託金とを分けて評価します。株式の評価方法は、課税時期の株式価額相当金額にて評価します。また預託金は課税時期に返還を受けられる金額にて評価します。

（3）預託金が必要な会員権

預託金だけが必要なゴルフ会員権は、課税時期において返還される金額を評価額とします。また、一定期間後に預託金が返還される場合は、基準年利率による複利原価額にて評価することになります。

【関連】相続税申告におけるゴルフ会員権の評価方法の基本

14．借入金

負の相続財産として、被相続人が残した借入金等もあります。借入金や未払金などの負債は、その返済額を評価額にできます。ただし、負債が確実に認められるものでないと評価されないので注意しましょう。

相続財産毎の評価方法のまとめ

このように、相続税を計算するためには、財産ごとに異なる評価計算を行う必要がありますが、表にまとめます。

これらの計算や評価にミスがあると、相続税の税務調査の対象となる可能性が高まります。確実かつ正確な相続税申告を行うためには、できる限り相続税に強い税理士に依頼することをおすすめします。