江東区の相続と税理士事情

東京都23区の中で、2つの副都心が存在している江東区。東京湾に面し、時代とともに埋立地が発展してきたこの地域では、どのような相続や税理士の特徴があるのでしょうか？

1．江東区の相続事情

江東区の1年間の相続税申告件数は501件、実際に課税された件数は361件です。相続1件あたりの納付税額は約1,450万円、課税割合は9.27％となっています。東京都23区内の平均データでは、1件あたりの納付税額は約3,000万円、課税割合は16.78％だということが分かっています。

この平均データと比べてみると、江東区の相続は1件あたりの納付税額も課税割合も大きく平均より下回っていることが分かります。特に、他の地域と比べてみると、1件あたりの納付税額は23区中22位課税割合23区中20位の数字です。

ですので、江東区の相続は、課税される可能性が低くいだけでなく、課税額もそこまで高額ではないことが1つの特徴といえるでしょう。ただし、注意が必要なのは東京都は課税額や課税割合が全体的に高い傾向にあります。

つまり、課税割合は低くても約9人に1人が相続税が課されるというのは、非常に高い数値です。相続税に対して対策を講じておかないと、意外な金額の相続税が課税される事態に陥ってしまう場合がありますので、しっかりと相続税への備えを始めておきましょう。

2．江東区の地価事情

江東区の相続の特徴を、相続税の課税対象になる土地や地価から考えてみましょう。

2-1．江東区の代表的な地域と地価

2-1-1．お台場

東京都の中でも重要な観光スポットになっているお台場。台場地区、青海地区、有明北地区、有明南地区の地区からできており、それぞれの場所で計画・開発が行われています。各所に大型商業施設や名所などが点在していますが、お台場というイメージが強いのはレインボーブリッジやフジテレビの本社のある台場地区でしょう。

このお台場地域は東京都が策定した副都心の1つで、東京臨海副都心と呼ばれています。江戸時代から東京湾を埋め立てて開発を続けてきたこの地域は、1999年頃から活発に行われていきました。そして、2002年には都市再生緊急整備地域に指定されたことで、都市開発が活発に行われ、現在のような町並みが出来上がったのです。

お台場の地価平均は約61万円で、この地域周辺で最も地価が高いのは国際展示場駅周辺です。一部住宅地も存在しますが、お台場は基本的に商業地、ビジネス地として活用されており、商業施設やビル、ホテルなどが立ち並んでいます。

中でも、国際展示場駅周辺には、東京ビッグサイトという非常に大きな展示場があります。この展示場には海外からも多くの人が訪れるため、商業施設だけでなくホテルなどの宿泊施設の需要も高くなります。さらに、多くの人が集まることから常に需要が伸びている地域でもあるので、地価も安定し下がりにくいという特徴があります。

2-1-2．門前仲町

江東区の内陸部に位置している門前仲町。名前のように、元々は永代寺の門前町として形成された地域です。こうした歴史があるからか、現在でも商店街の活動が活発に行われています。さらに、地域内には富岡八幡宮などの有名な神社や仏閣に近いことから、今もなお門前町としての役割を果たしています。

一方で、中心駅になる門前仲町駅周辺には商業施設やオフィスビルなどが多く建設されており、近代的な都市部も形成されています。ですので、門前仲町は歴史ある商店街と近代的な都市部、2つの町並みが混在した新しい魅力のある町なのです。

門前仲町の地価平均は約80万円、江東区内で3位の高さを誇る地域です。門前仲町はもともとの成り立ちから商業地と住宅地がハッキリと別れています。そして、大きく発展している地域も駅周辺に固まっているため、住宅地が必要以上に騒がしくなる、といった悪影響を与えないような町並みになっています。

そのため、門前仲町駅から離れた住宅地でも地価が50万円程度をキープしており、大きな値崩れが起きていません。特に、神社などが多いことから、緑が必然的に増えていますので、子育てにも良い環境として住宅地の人気は依然として高いのだと考えられます。

2-1-3．亀戸

江東区には東京臨海副都心がありますが、もう一つ東京都によって定められた副都心の地域があります。それが、亀戸です。厳密には墨田区の錦糸町も合わせた「錦糸町・亀戸副都心」で、これら一帯の地域は大きく都市開発が行われています。

中心駅である亀戸駅周辺は、特に開発が行われており、オフィスビルや大型商業施設などが多く建設されています。そのため、駅周辺は繁華街やオフィス街の様相を見せています。一方で、駅から離れた場所には住宅街が形成されており、都市部でありながら生活拠点としての機能も持ち合わせています。

亀戸の地価平均は約53万円で、江東区内では8位の地価になっています。やはり、地価が高額な地域は駅周辺に集中しており、中には100万円以上の地価を記録している地点も存在しています。

しかし、注目なのは住宅地の地価です。亀戸は副都心として発展を続けていますが、基本的には住宅地として活用される地域です。ですので、他の商業地に比べると全体の地価が上がりにくい傾向にありますが、住宅地としては非常に高額な地価を維持しており、相続税との関わりが強く現れています。

2-2．江東区の地価の特徴

江東区全体の地価平均は約52万円で、都内では18位の価格であるため、江東区の地価はそこまで高額な地価ではないことが分かります。この背景には、江東区が埋め立て地区であることが関係しているでしょう。

一般的に埋め立て地区の地価は低い傾向にあり、陸地部に比べると大きく値下がりをしている傾向があります。ですので、本来ならお台場のような商業地であれば2～300万円程度の近になっていもおかしくないのですが、実際には100万円程度に抑えられており、これが区全体の地価にも影響していると考えられます。

また、江東区は埋立地が大きく発展し、陸地部ではあまり都市部が多くなく、大きく発展しているのは限られた地域のみです。その他は住宅地として活用されているため、土地の利用方法に区別が明確についているのも江東区の特徴といえます。

そして、注目なのは区の大半を占める住宅地の地価です。相続のメインとなるのは世帯による財産の継承です。そのため、相続は住宅地を中心に起きており、かつ継承する財産の中でも高額な土地に相続税が課税される可能性が高いのです。江東区は住宅地でも地価が下がりにくい傾向にあり、かつ地価は上昇を続けていますので、都市部でなくても相続税対策をしっかりと講じておきましょう。

3．江東区の所得と富裕層

続いて、江東区の相続の特徴を所得から考えていきましょう。江東区の所得税の納税義務者は約26万人、課税対象所得は約1兆900億円です。1人あたりの所得を計算すると約420万になります。これは、東京都内では17位に位置しており、トップクラスの所得を得ていることが分かります。

さらに、全国の中で比べてみると、1,000以上ある自治体の中で28位と非常に高額な所得であることが分かります。そのため、江東区で生活している人の多くは富裕層であるといえるでしょう。この背景には、東京臨海副都心と錦糸町・亀戸副都心、2つの副都心が存在していることから、商業地・ビジネス地としての立地がよく、多くの産業が活発に行われていることが関係していると考えられます。

また、江東区は中央区や千代田区に非常に近く、東京駅からのアクセスも非常に手軽です。にもかかわらず、都市部に比べてみると地価が安く、住宅地もしっかり整備されていることから、生活の拠点としては非常に優れたメリットが多く備わっています。こうした住みやすさや一軒家などの建設しやすさなどから、江東区へ高所得者の移住が進んでいるのだと考えれます。

実際に、江東区の各地では地価の上昇が見られており、住宅地の地価も上昇が確認できます。現在は地価が低いため課税額も低くなっていますが、今後人気や需要が高まり地価が上昇を続ければ、相続税額も高額になりますので注意深く地価の動向などを確かめていきましょう。

4．江東区の税理士事情

富裕層が多く生活している江東区では、地価の上昇により今まで以上に相続税への対策が重要になっていきます。そこで、相続税対策のプロフェッショナルである江東区の税理士についてもしっかり確認していきましょう。

江東区に在籍している税理士数は411名、1年間に課税された件数は361件です。課税件数よりも在籍税理士数が上回っていますので、不足しているような状況ではありません。さらに、隣接している地域にも十分な数の税理士が在籍していますので、相続が始まってから依頼しても、依頼できないといった事態には陥らないでしょう。

しかし、気にかけておかないといけないのが、江東区の人気の高さです。地価の上昇からも分かるように、ここ数年江東区への人気は高まっており、人口も増えています。そのため、現在は問題がなくても、今後人口増加に伴い相続やそれに伴う相続税の件数も増加する可能性が高いので、今のうちから相続税対策への意識を持ち、実際の行動に移していきましょう。

また、江東区は古くから続く町並みがありますので、不動産だけでなく事業や骨董品などを継承する場合もあります。ですので、一度相続の対象となるものを確認しておき、それぞれの評価などに精通した鑑定士と協力している税理士を見つけることも大切です。あなたの相続状況に最適な税理士を探し、確実に依頼できるように今から準備を始めましょう。

【参考】江東区内の相続関連機関一覧

江東区内の相続に関連する各種機関の連絡先一覧をまとめました（2018年3月現在）。ただし、変更される可能性があることをご了承ください。